알면 유용한 상가투자시 꿀팁(첫번째)

사실 가진돈은 얼마 없지만 자영업을 운영하면서 언젠가 돈이 생기면 나만의 상가를 사고싶다는 꿈을 꾸며 상가투자 공부도 병행하였습니다. 그동안 알게 모르게 쌓였던 나만의 상가투자 노하우에 대해서 공개해드릴까 합니다. 저도 글로 남겨서 오래도록 볼 수 있어 좋고 처음 상가투자를 하려고 하시는분들도 보면 분명 도움이 되는 글이 될것이라고 자부합니다. 흔히들 상가수익률에 대해서 많이들 말합니다. 그렇다면 과연 어떤 상가를 사야되며 수익률은 과연 무조건 높다고 좋을까요? 우선 수익률 계산법에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.

예를 들어 10억원의 상가가 있습니다. 1년 월세는 5000만원이며 한달 월세는 12로 나누면 되니 약416만원정도 됩니다. 이럴 경우 해당 상가의 수익률은 5%가 된다고 할 수 있습니다. 하지만 간혹보면 상가투자 수익률 7%, 9%라고 엄청 높은 수익률을 자랑하는것처럼 광고하는 글들을 볼 수 있습니다. 어떤경우에 상가수익률이 높아질까요? 이것은 바로 대출금액을 제외한게 대부분일 것입니다. 가령 10억원의 상가에 보증금이 1억입니다. 그럼 제가 들어가는 돈은 총9억입니다. 하지만 대출도 5억정도가 있다고 합니다. 이율은 4프로정도 가정하겠습니다. 그럼 제가 10억원 상가를 사는데 들어가는 금액은 보증금1억원관 대출금5억원을 제외한 4억원만 필요합니다. 5억원에 대한 대출이자는 연4프로로 하면 한달에 147만원 정도가 되네요. 그럼 다시 계산해보겠습니다. 10억원 상가의 한달 월세는 416만원이라고 했습니다. 여기서 한달이자 147만원을 제외하면 269만원이 됩니다. 이때 수익률을 계산하는 방식은 제가 최종 들어가는 금액에 매달나오는 순수익이 바로 상가수익률이 되는 것입니다. 이럴경우 약8%정도가 됩니다. 수익률이 확 뛰었죠? 대출을 많이 받을수록 금리가 낮을수록 바로 이 상가수익률이 더욱 올라가게 됩니다. 사실 그래서 상가를 살때는 대출이 없다는 가정하에 상가수익률을 계산해야 됩니다. 그래서 5프로정도가 넘으면 수익률이 좋다고 할 수 있습니다. 하지만 안정적인 상가일수록 대형상가일수록 수익률이 낮은 현상이 있어서 이부분은 참고 하셔야 될 것입니다. 지방 상가의 경우 공실률이 높거나 상권자체가 무너진 상가를 수익률이 높다고 덜컥 계약했다가는 배보다 배꼽이 더나가는 상황이 발생할수있음을 명심하셔야 될 것입니다. 아래는 상가 수익률을 구하는 공식입니다.

 

수익률 = {(월세 X 12) / (매매가 - 보증금)} X 100

 

5.33% = {(200 X 12) / (5억원 - 5천만원)} X 100

 

위와 같은 공식이 성립됩니다.