알면 유용한 상가투자시 꿀팁(두번째)

상가투자시 유용한 두번째 꿀팁 들어갑니다. 사실 대부분의 처음 상가투자를 하는 사람들은 수익률을 우선적으로 볼 수밖에 없습니다. 낮은 수익률보다는 높은 수익률을 우선시 하게 되는건 당연한 일이니까요. 저 역시 낮은금리보단 높은 금리를 받고 싶습니다. 하지만 인생의 진리중 하나죠. 높은수익엔 높은리스크가 따르기 마련입니다. 저 역시 상가에 입점하여 세입자로써 있다보니 여러 문제가 보입니다. 첫번째 말씀드리고 싶은거는 상가구매시 수익률만 보지말고 그 이면의 것들도 보셔야 된다는 것입니다. 가령 제가 구매하려는 상가의 건물주가 1년마다 월세를 5%씩 올리고 있어서 상가세입자가 계약기간까지만 버티고 폐업을 할 예정일수도 있습니다. 이럴경우 현재의 수익률은 높아보이지만 공실이 되고 난후에 같은 금액으로 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다. 그래서 현재의 세입자가 몇년정도 있었는지 또한 장사는 어느정도 되는지도 확인을 반드시 하셔야 될 것입니다.

다음으로 확인하셔야 되는 것은 해당상가가 1층일 경우 권리금이 존재의 유무입니다.

권리금은 3가지로 구분 할 수 있습니다.

첫째는 바닥권리 바닥권리는 자리가 워낙 좋아서 어떤업종을 해도 잘되기에 자릿세?정도로 보시면 됩니다.

두번째는 시설권리 입니다. 시설권리는 시설비에 대한 권리금이라고 보시면 됩니다.

마지막은 영업권리 입니다. 영업권리는 같은업종으로 들어올 경우 지금까지 확보한 단골고객에 대한 권리라고 생각하시면 됩니다.

이 모든 것을 통틀어 권리금이라고 부르는데 두번째와 세번째 권리는 사실상 의미가 없으며 첫번째인 이바닥권리가 있는 상가를 구매하시는게 좋습니다. 바닥권리가 있는 상가는 기본적으로 입지가 좋다는 것입니다. 또한 장사가 안되더라도 세입자가 권리금을 받기전까지는 절대 팔지 않습니다. 가령 1억원의 바닥권리를 받고 들어왔는데 장사가 안된다고 하더라도 권리금1억원을 포기하고 나갈수가 없는 것입니다. 대신 1층의 경우에는 상가세입자가 꾸준히 들어온다는 안정성적인 측면이 크기 때문에 상가수익률은 조금 낮을수 있습니다. 그렇다는건 1층이 아닌 2층 이상부터는 수익률이 높습니다. 그만큼 공실률이 높기 때문인 것입니다.

마지막 팁은 사실 자영업을 하시는분들이 상가투자를 하게 되면 알게 되는 것들입니다. 이것이 뭐냐면 바로

같은 평수 상가라고 하더라도 위치에 따라서 들어올 수 있는 업종이 구분되어 있습니다. 가령 당구장, PC방 같은 유흥업종으로 분류되는 것들은 학교로부터 200M이내에는 허가가 나지 않습니다. 이럴 경우 이왕이면 학교와의 거리가 200M의 경계가 되는 지점의 상가를 구매하시는게 좋습니다. 간혹 사방이 학교인 경우 정화구역이라는 명목하에 유흥업종이 들어올 수 있는 상가가 1~2개인 경우가 있습니다. 이런 경우에는 이런 상가를 매매하시면 정화구역에 걸리는 옆상가보다는 경쟁력이 더 높은것입니다.